【判断要点】①个人业主与建设单位在商品房销售合同中约定排除前期物业服务合同的，对物业服务企业没有影响，业主仍受前期物业服务合同的约束。物业服务合同。 ②在确认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业之间签订的，与业主委员会签订的物业服务合同是一致的业主大会依法选出的物业服务企业。与合同签订的主体相比，价格谈判的竞争性、开放性、社会公众的认可度、业主接受度、合同终止等方面还存在差异，当个体业主和业主群体都没有机会参与谈判时，参与物业服务合同的前期谈判，严格依赖合同单价可能会导致利益失衡，物业费的计算应按照上一份物业合同中的物业费标准计算的金额应根据实际情况综合确定。
【案号】最高人民法院（2025）最高人民法院223号
【案件基本情况】2013年9月6日，A公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，同意为涉案项目提供前期物业管理服务。 2015年1月21日至24日，某商业公司与A公司签订52份《商品房预售合同》，购买涉案项目52套房屋。合同中约定“甲方已选定一家物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务合同》（见附件5）。由于该房屋规划用途为商业，双方甲、乙双方签订了《业主临时管理规定使用公约》（见附件5），物业管理协议中同一补充条款规定：“1．乙方确认甲方已向其明确注明《初步物业服务合同》和《业主临时管理协议》。同意甲方指定的前期物业管理公司除乙方采购外，还负责物业管理工作。 2、甲方同意乙方在范围之外的区域提供管理服务。在具体使用房屋时，甲方有权委托物业服务公司对乙方购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务。甲方不得以此为由拖延交付或延期交付。申请主合同中规定的房产证。 ，双方按本条款履行。 3、物业服务费、电梯费。营业费用按建筑面积计算。 4、乙方使用规划为商业物业（办公）的房屋开展经营活动时，必须符合甲方商业（办公）整体规划。 ” 2015年1月21日，某商业公司委托B公司办理涉案项目的房屋租赁事宜。2015年2月11日，B公司与某银行青岛分行签订了《房屋租赁合同》，约定将项目内面积15,719平方米的商业网点租赁给青岛分行使用，使用期限为2015年4月1日至2025年12月31日。 2017年9月29日，双方签订补充协议（一）同意将位于项目网点的另一部分房屋及附属用房租赁给某银行青岛分行使用，期限为2017年6月15日至6月14日， 2027年。
项目涉及的物业交付后，由物业公司提供相关物业管理服务。某银行青岛分行向某商业公司租用房屋，于2015年7月入住，负责涉事房屋相关区域的日常安保、清洁，以及供水、供电、供电等维护。消防、电梯等附属设施设备并负责管理或采购。为其他单位提供物业服务。 2019年1月，某物业公司向某银行青岛分行索要物业服务费及逾期罚款。某物业公司与某银行青岛分行、某商业公司因支付物业服务费发生纠纷。
某物业公司起诉法院，要求某银行青岛分行及某商业公司支付拖欠的物业综合服务费0.49元（2017年8月1日至2019年6月30日），并责令某银行青岛分行银行、商业公司自合同约定物业服务费之日起至实际支付之日止缴纳违约金（截至6月30日暂按0.30元计算， 2019）。
济南铁路运输中院于2025年8月17日作出（2019）鲁71民初87号民事判决书：1、某银行青岛分行自生效之日起十日内向物业公司支付2018年7月的款项的这个判断。 2019年6月1日至6月30日物业服务费 元； 2、商业公司按照本判决第一款确定的数额，对财产股份公司承担连带责任；房地产股份公司的其他诉讼请求，应当驳回。某物业公司不服，提起上诉。 2025年2月3日，山东省高级人民法院作出（2025）鲁民中第2866号民事判决书：驳回上诉，维持原判。某物业公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2025年3月15日作出（2025）最高人民法院第6280号民事裁定对此案进行审查，并于2025年6月28日作出（2025）最高人民法院第6280号民事裁定。第223号民事判决书：1.撤销山东省高级人民法院的判决（2025）鲁民中第2866号民事判决书和山东省济南铁路运输中级人民法院（2019）鲁71民初民事判决书； 2、某银行青岛分行向某物业公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费为0.98元。缴费按照每月0.61元的物业费计算。自缴纳物业服务费之日起至实际缴纳之日止，缴费均以2019年8月20日前中国人民银行同期银行同类贷款利率为标准，将按照2019年8月20日起的中期利率按照人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率（LPR）计算违约金中国；三、判决书第二项确定的物业服务费由商业公司向物业公司连带承担。还款责任； 4、驳回物业公司其他诉讼请求。
【判决理由】法院生效判决认为：1、关于涉案《前期物业服务合同》的法律约束力。建设单位与物业服务单位依法签订的初步物业服务合同。合同期内，建筑物所有权专属区分权在建设单位与业主之间转移时，物业服务合同关系也随之转移。即使社区内的建筑物相对独立，或者有条件在一定范围内营造封闭空间，考虑到社区环境和社区建设等因素，以及水、水等公共设施的集中维护和管理，电力、消防、污水排放，不宜多种做法。开展物业服务管理。物业服务区域的保安不能替代银行的保安系统，银行单独购买的保安服务也不能成为排除物业服务、拒绝缴纳物业费的合理理由。商品房预售合同中开发商与业主的约定不能对物业服务提供者产生约束力。建设单位和业主在充分了解前期物业服务合同的情况下，不宜将物业公司在前期物业合同中的权益排除在商品房预售合同之外。建设单位作为前期物业服务合同的签订方，也在商品房预售合同中约定，买受人使用时有权指定物业服务公司对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务。房子。这是违法的。诚信原则。同时，根据合同相对性原则，上述条款对物业公司不具有约束力，业主仍应受之前的物业服务合同的约束。如果单一业主，如银行青岛分行，自行购买保洁等外包服务，不具有聘用新物业服务商、解聘原物业服务合同中物业服务商的法律效力。
2、物业服务费的确定。初步物业服务合同由建设单位与物业服务公司签订。业主委员会、业主大会依法选定的物业服务公司与物业服务公司签订的物业服务合同，取决于合同主体、价格谈判的竞争力和公开性以及社会公众的认知度。在业主接受、合同终止等方面仍存在差异，因此，在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务终止合同要看业主委员会或业主大会与新的物业服务公司签订的物业服务合同的效力，而业主大会“召开难”、业主委员会“设立难”导致选拔困难物业服务人员。前期物业服务合同可能成为事实上的无限期合同。在个人业主和业主群体都没有机会参与前期物业服务合同谈判的情况下，一定要以合同单价为准，这样可能会导致利益失衡。综合银行青岛分行在租赁区域购买服务等因素，相应降低物业服务成本，物业服务费计算成本单价、物业费收费标准实测价格、收费标准周边房产等，有利于双方未来的形成。基于相对稳定的物业服务关系，涉案物业费的计算应按照按照此前物业合同中物业费标准计算的金额，酌情扣除20%。
3、关于违约金数额。案件前期物业服务合同约定的每日千分之三的违约金过高，且本案法律关系具有一定的特殊性和专业性。某商业公司、某银行青岛分行长期非故意拖欠，原判确认应支付物业费后，某银行青岛分行也支付了部分物业费。及时向物业公司缴纳物业费。为鼓励业主及时缴纳物业费，防止日后违约，违约金自物业服务费到期日起至实际缴纳物业费之日止。 2019年8月20日前，以同期中国人民银行同类贷款利率为标准。自2019年8月20日起计算，以中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准。
[相关索引]
中华人民共和国民法典第五百八十五条
《中华人民共和国民法典》第二百七十三条（2007年《中华人民共和国物权法》第七十二条适用本案）
《中华人民共和国民法典》第284条（2007年《中华人民共和国物权法》第81条适用本案）
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条（本案适用2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题》）
《物业管理条例》第二十四条
一审：济南铁路运输中院（2019）路71民初87号民事判决书（2025年8月17日）
二审：山东省高级人民法院（2025）鲁民中民终2866号民事判决书（2025年2月3日）
再审：最高人民法院（2025）最高法民事判决第223号（2025年6月28日）
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